【锦儒律师】物业公司有权就业主妨害物业服务秩序的行为提起诉讼

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  • 作者:陈敏律师
  • 日期:2018-11-12

? ? ? 【案例】

? ? ? ? 张某和王某二人系邻居,都与小区的物业公司签订了《物业管理规约》。该规约规定,禁止业主在庭院、阳台、平台搭建建筑物、构筑物。小区业主有义务维护小区的整体外观与美观,不得擅自拆改房屋的外部结构。张某装修时将房屋外的一个装饰挑梁用混凝土密封,在上面加建钢结构玻璃阳台。之后,王某连同物业公司一起找到张某,要求其将钢结构玻璃阳台拆除。张某拒绝拆除。随后王某与物业公司将张某诉至法院。王某的意见是,张某的改建行为影响了小区的整体外观,而且影响王某房屋的采光和通风,应当立即拆除玻璃阳台,将房屋恢复原状。物业公司称张某在装修前虽然向物业公司申请了装修的项目,但是所申请的内容是,用玻璃钢加固挑梁,而未写明改建成玻璃钢阳台,故物业公司对改建行为未予同意。因此,张某应拆除玻璃钢阳台。

? ? ? 【律师分析】

? ? ? ?分析以上案例,我们认为,业主应遵守管理规约的约定,其行为受管理规约的约束。案涉的装饰挑梁,理论上属于全体业主共有部位,基于共有权,应由全体业主共同决议公共部位的管理和使用。《物业管理规约》是物业服务中的一个重要基础性文件,业主与使用人都必须遵守。除非法律规定或者取得对方同意,否则不得擅自变更或者解除。

? ? ? ? 既然业主管理规约中明确约定,小区业主有义务维护小区整体的美观,张某作为小区业主亦应履行业主义务。现其擅自将挑梁改建为阳台改变了房屋的结构,影响了小区的整体外观,妨碍了王某房屋的通风采光,已经对王某的生活构成妨害,张某应当将私自搭建的阳台拆除,恢复原状。如果王某因为张某的行为产生了损失,张某还应承担赔偿责任。

? ? ? 【法律依据】

? ? ? ?1、《物业管理条例》第十七条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

? ? ? ?管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

? ? ? ?管理规约对全体业主具有约束力。

? ? ? ?2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年5月15日,法释〔2009〕8号)第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。

? ? ? 【延伸问题】一、物业服务企业有没有权利就业主相关妨害物业服务秩序的行为提起诉讼?

? ? ? 【锦儒观点】

? ? ? ? 物业服务企业与业主之间的委托关系具有一定的特殊性,之所以说其特殊,就在于全体业主将维护物业服务区域秩序的管理权交给物业服务企业。该权利行使的主要途径是对“业主的行为”实施管理。对于业主实施妨害物业服务与管理的行为,既有可能是违反物业服务合同的违约行为,有时也可能是一种侵权行为。赋予物业服务企业以相应诉权,并未超出其对“业主的行为”行使管理权的边界。而且,赋予物业服务企业诉权,可以有效及时地制止违法或违规行为,切实地保障其他业主的共权。

? ? ? ?实践中,大多数业主在发现某个业主存在违法或违规(业主管理规约)行为时,往往首先会反映到物业服务企业去,并要求物业服务企业制止该妨害、侵权行为。如果物业服务企业没有在法律框架下的制止权,则意味着业主共权一旦被侵犯很难有合理的保障,而且此类侵权事件如果都要等到业主起诉,恐怕纠正侵权行为的成本也会因此扩大,不利于解决问题。

? ? ? ?基于以上考虑,司法解释规定,业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。

? ? ? 【延伸问题】二、业主管理规约的适用问题

? ? ? 【锦儒观点】

? ? ? ?《民法通则》第五十五条规定,民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。此外,规约的制定、出台,还应当符合《物权法》及《物业管理条例》的特殊规定,即须经业主大会有效决议。

? ? ? ?可以说,凡是符合上述法律规定的业主管理规约,对于全体业主均有约束力。如果某业主违反规约,须承担违约责任。

? ? ? ?按照我国法律的规定,违约一方承担违约责任的方式,无外乎恢复原状、停止侵害、排除妨害、赔偿损失等。这里的“赔偿损失”也可以通过在管理规约中约定“违约金”的方式来执行。对业主违反管理规约的行为,相关业主、使用人、业主委员会或物业服务企业有权加以制止,也可以向人民法院提起诉讼。而且,当业主违反管理规约的行为同时违背如环保、卫生、绿化、消防等行政法规时,相关业主、业主委员会或物业服务企业可以反映给有关行政管理部门,由行政管理部门对其处以行政处罚。

? ? ? 【延伸问题】三、对于拖欠、拒交各种应交费用者,物业服务企业采取停水、停电等措施,是否允许?

? ? ? 【锦儒观点】

? ? ? ? 关于停水停电问题,我们认为,要分情况区别对待。

? ? ? ?对于住宅小区,因停止供水供电涉及业主的日常生活,极易引发激化业主和物业服务管理企业之间的矛盾,应当予以足够的重视。物业服务管理区域内存在的物业服务合同与供用电、水合同是各自独立的合同,涉及不同的合同当事人。供用电、水合同的相对人是电力、自来水供应公司,有权利采取停止供电供水的只能是电力、自来水供应公司。即使物业服务管理企业与业主有关于在业主不交纳物业服务费,物业服务管理企业有权停止供水供电的约定,该约定也因涉及处分第三方供应及权益而不具有法律效力。即使是供水供电公司授权物业服务管理企业代收水电费并可以采取停止供水供电措施的,物业服务管理企业只能以此手段催缴水电费,而没有权利以此催收物业服务费。

? ? ? ?对于房屋租赁合同项下,物业服务企业受房屋所有权人委托与承租人签订合同,并在合同中明确约定如果欠缴费用将解除合同、停止供水电的,我们认为,这是基于合同解除为前提的权利。当房屋租赁合同关系因承租人违约而解除的,承租人已经丧失对该房屋的使用权(或待法院确认),在此前提下,因承租人已不再享有该房屋的使用权,故相应的也不再享有该房屋附属水电设施的使用权,这种情况下物业服务企业依据约定采取停水、停电和停气的办法处理,有其合理性,也不违反法律法规强制性的规定,是可以的。

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