【锦儒研读】房地产买卖与民间借贷交织时如何处理

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  • 作者:锦儒律师
  • 日期:2018-11-14

【案例】

? ? ? ?陈玲玲与益阳市鸿基房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷申请再审案[最高人民法院(2008)民申字第22号民事裁定书]

???【法官论述】?

? ? ? ?本案事实是,鸿基公司因房地产开发急需资金,陈玲玲经其同乡黄鹤延介绍,借款500万元给鸿基公司,为了保险起见,双方以商品房买卖合同的形式代替借款担保合同。在此情形下,若鸿基公司不能及时归还贷款,按照买卖合同,陈玲玲就可顺理成章地低价“购得”该房产,当事人约定的这种合同形式在担保法律上称为“流抵契约”,又称“流质契约”,是指当事人约定如果抵押人到期不能还款,抵押物就归抵押权人所有。流抵契约极易造成债权人压迫债务人,低价取得债务人的财产,使得双方的交易有违公平原则。

? ? ? ?为此,《担保法》第四十条规定,“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。”这是法律关于流质契约的禁止性规定,旨在保护债务人的利益。

? ? ? ?在预售商品房抵押权实现方式中,虽然抵押权人与抵押人签订协议后取得了抵押物的所有权,但这中间有过户手续,并且是在抵押的预售商品房无法拍卖、变卖的前提下,将其折价用来清偿债权。折价时由抵押权人与抵押人协商一致,双方意思表示真实,并请有关部分和专门人员进行评估定价,公平合理,不会损害抵押人的利益,而且在楼花尚未竣工,抵押权人(购房人)拥有的也仅仅是“所有权之期待权”,并不享有真正的所有权。

? ? ? ?可见,司法审判过程中对合同的解释不能局限于合同形式,而应结合具体情况深入探求,以还原当事人的真意。本案中陈玲玲与鸿基公司签订房屋买卖合同的真实意思是以买卖的形式对鸿基公司进行融资,并以房屋作为出借人融资的担保,即名为房屋买卖合同,实为流抵合同。

????【最高人民法院观点】

? ? ? ?本案争议的焦点是:陈玲玲与鸿基公司签订的三份《商品房买卖合同》是否双方当事人的真实意思表示,是否显失公平,是否应予撤销。

? ? ? ?根据原判认定的事实,2006年4月17日,鸿基公司、黄鹤延、天高公司签订《玉鹿市场合作销售合同》约定,黄鹤延必须在7日内为鸿基公司借贷到人民币500万元。次日,鸿基公司与黄鹤延的同乡陈玲玲签订了案涉的三份《商品房买卖合同》,陈玲玲以每平方米500元的价格购得鸿基公司的门面房10008.54平方米,共计5004270元。无论是从鸿基公司、黄鹤延、天高公司签订的《玉鹿市场合作销售合同》中约定讼争房屋的销售价格,还是一审法院核实的房屋成本价格,均高于陈玲玲买受房价数倍。陈玲玲与鸿基公司签订房屋买卖合同的真实意思是以买卖的形式对鸿基公司进行融资,并以房屋作为出借人融资的担保。该房屋买卖合同非当事人真实意思表示,又显失公平,原判根据鸿基公司的请求,依照《合同法》第五十四条的规定予以撤销,并无不当,应予维持。

? ? ? ?——苏泽林主编、最高人民法院立案庭编:《立案工作指导》总第23辑,人民法院出版社2010年版,第92~93页。

???【最高人民法院审判业务意见】

? ? ? ?房地产不仅是具有居住功能的消费品,也是融资投资的工具,甚至具有资本市场上金融产品的某些特征。要尊重该类案件特殊的规律,对于既签订民间借贷合同又签订房屋买卖合同的,要具体分析,既要准确理解民间借贷司法解释第二十四条关于法律行为性质的界定,又要注意区分不同案件基本事实,尊重市场主体的交易安排,避免机械适用。

? ? ? ?比如先签订借款合同,借款到期后无力还债,双方又签订房屋买卖合同,将前期借款转为购房款的,就不应再定性为借款法律关系。当然,要严格禁止变相高利贷、流押等不法行为;对于房地产商非法融资及一房多卖、重复抵押的,在相对人均为善意的情况下,要按照物权优先于债权的原则、物权成立时间先后以及合同履行情况等,确定权利优先保护的顺位。尤其要注意正确认识占有的权利推定效力,妥善处理占有与登记之间的冲突,依法保护合法占有人的权益。

? ? ? ?——程新文:《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》(2015年12月24日),载杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编:《民事审判指导与参考》总第64辑,人民法院出版社2016年版,第57页。

???【最高人民法院最终采纳的观点】

? ? ? 将该买卖合同归于《合同法》第五十四条:即“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:……(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。陈玲玲乘鸿基公司急需资金之危,与鸿基公司订立了违背鸿基公司真实意思的房屋买卖合同,房屋价格又显失公平,因而人民法院根据鸿基公司的请求依法予以撤销。

? ? ? ?——于金陵:《假买卖合同形式下的真融资担保协议——陈玲玲与益阳市鸿基房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷申请再审案》,载苏泽林主编、最高人民法院立案庭编:《立案工作指导》总第23辑,人民法院出版社2010年版,第95~96页。

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